배당에 초점을 두고 주식 투자를 하는 분들께
리츠 (Reits) 라는 단어는 꽤 익숙한 단어입니다.
처음 들어 보시는 분도 있으시겠지만
간단히 말해 부동산 투자를 주식을 통해 한다고 생각하시면 좋을 것 같습니다.
REITS 라는 단어를 풀어보면
Real Estate Investement Tusts 의 약자로써
한국어로 부동산 투자신탁 정도로 바꿔 볼 수 있습니다.
부동산을 시세차익을 염두해 두고 투자하시는 분도 있으겠지만
월세를 통해 안정적인 수익을 얻으려고 하는 분도 계십니다.
예전에 부동산 하면
무조건 실제 건물이나 땅을 소유하는 개념으로 생각했지만
리츠 (Reits) 를 통하면 부동산을 실제 소유 하고 있지 않아도 월세를 얻을 수 있습니다.
이렇게 부동산에 투자하고 싶은 사람들의 돈이 모여 실제 건물에 투자되고
그 수익을 다시 배당의 개념으로 주주들에게 되돌려 주는 것이
바로 리츠 (Reits) 의 매력입니다.
보통 리츠 (Reits) 라고 하면
수익의 90퍼센트 이상을 배당으로 주기 때문에
지금같은 저금리 시대에서는 매력적인 상품입니다.
리츠 (Reits) 안에서도 초점을 맞추는 부동산의 업종이 다르기 때문에 천차만별입니다.
간단히 예를 들어봐도
거주용 부동산, 상업용 부동산, 호텔 등
여러가지 세부항목으로 나눌 수 있습니다.
한국에서 미국 리츠 (Reits) 종목에 투자 하는 분들께 한 때 이슈가 되었던
EPR Properties (EPR) 을 통해 코로나 사태 리츠 종목들의 변화를 알아보겠습니다.
기본적으로 EPR 은 상업용 건물에 투자 하는 리츠 (Reits) 기업입니다.
가장 최근에 발간된 2020년 1분기 검토 보고서 (10-Q) 를 보아도 알 수 있듯이
가장 높은 퍼센트로 투자 되어 있는 것이 영화관과 엔터테인먼트에 산업 입니다.
Regal, AMC 는 미국에서 한국의 메가박스나 CGV 처럼
많은 영화관을 가지고 있는 멀티플렉스 영화관 브랜드고
Topgolf 는 미니 골프장을 통해 그 안에서 사람들과 시간을 보내고
체험을 즐길 수 있는 엔터테인먼트 브랜드입니다.
그러나 코로나 사태로 많은 업종들이 타격을 입었고
부동산 관련 기업들도 그 중 하나에 속했습니다.
리츠의 근본적인 수익이 건물을 빌려주고 받는 월세인데
그 세입자들이 코로나 사태로 인하여 직접 타격을 입었으니
계약은 했지만 월세를 낼 형편이 안 되는 경우가 발생했기 때문입니다.
디즈니 조차 코로나 사태로 인해 전세계 테마파크를 닫았으니
영화, 엔터네인먼트 산업들도 많은 타격을 받았다는 것은 당연할 것 같습니다.
당연히,
이런 산업에 건물을 제공하고 월세를 받는
리츠 회사도 연쇄적으로 어려워졌습니다.
기본적으로 리츠 (Reits) 종목에 투자하는 분들은 배당을 보고 투자 하시는데
당장 현금 흐름이 줄어든 회사의 상황을 보고
코로나 사태로 회사 주가가 반토막이 아니라 1/3 토막이 난 곳도 많았습니다.
대표적인 예가 바로 EPR 이었고, 월배당을 주는 회사였는데
엎친데 덮친격으로 5월 중순 배당을 끝으로 배당컷을 발표했습니다.
어려운 시기에 그나마 배당을 보며 기다렸던 투자자들에게
배당컷의 소식은 더 크게 와닿았고 이 날에만 10퍼센트 이상 주가가 빠졌습니다.
리츠 (Reits) 주는 기본적으로 다른 주식에 비해서 배당이 많습니다.
실제 건물을 가지고 있지 않아도
월세를 받는 듯한 느낌으로 배당을 주기 때문에
이 배당에 대한 의구심이 들기 시작하면
주가는 많은 조정을 받는 것 같습니다.
많은 커뮤니티와 유투브에
EPR 관련 기사나 동영상들이 꽤 올라왔던 것으로 기억 하는데
배당컷으로 인해 가지고 있던 주식을 전량 매도 하신 분들도 꽤 있으셨습니다.
하지만,
미국 경기부양 정책과 EPR 회사 자체의 재무구조는 탄탄했던 편으로 알려졌기 때문에
V 자 반등으로 최근 몇 주 동안 빠르게 주가가 회복하는 모습입니다.
아직 코로나 이전의 주가로 회복되기에는 시간이 조금더 필요할 것 같지만
최근 몇 주동안의 반등의 속도로만 본다면
원래 가격으로 돌아가는데에도 얼마 남지 않아 보입니다.
회사가 기본적으로 탄탄한 재무구조를 가지고 왔었고
오히려 안 좋아진 경기에 싼 가격에 부동산 매물이 나오면 사려고
배당컷이라는 방법으로 현금 보유를 하려고 했던 것은 아닐까 생각도 해봅니다.
지금 반등속도와 사회적 거리가 잘 유지된다면
코로나 바이러스로 직접적인 타격을 입었던 산업들이
생각보다 빠르게 회복을 할 것 같습니다.
조금더 지켜 보아야 하지만
만약 이번달이나 혹은 다음달 코로나 이전의 원래 배당을 지급 할 수 있다면
결과론적으로 봤을 땐 리츠 (Reits) 산업에 반토막 혹은 1/3 토막이 난 주식을 매수 했던 분들께
배당 보다 더 큰 시세차익을 가져다 줄 수도 있을 것 같습니다.
리츠 (Reits) 도 건물을 빌려주는 세부 브랜드나 업종에 따라
많이 떨어진 곳도 있고 덜 타격을 입은 곳도 있습니다.
아직 주가 회복이 안된 곳도 많은데
그 리츠 회사가 어떤 향후 회복 가능성을 두고 어떻게 코로나 사태를 이겨내는지에 따라
해당 리츠 (Reits) 의 투자 방향을 결정하시면 좋을 것 같습니다.
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