리츠 (Reits) 를 통해 보는 코로나 사태 주식시장 (feat, EPR Properties)

배당에 초점을 두고 주식 투자를 하는 분들께
리츠 (Reits) 라는 단어는 꽤 익숙한 단어입니다.

 

처음 들어 보시는 분도 있으시겠지만
간단히 말해 부동산 투자를 주식을 통해 한다고 생각하시면 좋을 것 같습니다. 

 

REITS 라는 단어를 풀어보면
Real Estate Investement Tusts 의 약자로써
한국어로 부동산 투자신탁 정도로 바꿔 볼 수 있습니다. 

 

부동산을 시세차익을 염두해 두고 투자하시는 분도 있으겠지만
월세를 통해 안정적인 수익을 얻으려고 하는 분도 계십니다.

 

예전에 부동산 하면
무조건 실제 건물이나 땅을 소유하는 개념으로 생각했지만
리츠 (Reits) 를 통하면 부동산을 실제 소유 하고 있지 않아도 월세를 얻을 수 있습니다. 

 

이렇게 부동산에 투자하고 싶은 사람들의 돈이 모여 실제 건물에 투자되고
그 수익을 다시 배당의 개념으로 주주들에게 되돌려 주는 것이
바로 리츠 (Reits) 의 매력입니다.

 

보통 리츠 (Reits) 라고 하면
수익의 90퍼센트 이상을 배당으로 주기 때문에
지금같은 저금리 시대에서는 매력적인 상품입니다. 

 

 

출처 - finance.yahoo.com

 

 

리츠 (Reits) 안에서도 초점을 맞추는 부동산의 업종이 다르기 때문에 천차만별입니다.

 

간단히 예를 들어봐도
거주용 부동산, 상업용 부동산, 호텔 등
여러가지 세부항목으로 나눌 수 있습니다. 

 

한국에서 미국 리츠 (Reits) 종목에 투자 하는 분들께 한 때 이슈가 되었던
EPR Properties (EPR) 을 통해 코로나 사태 리츠 종목들의 변화를 알아보겠습니다.

 

기본적으로 EPR 은 상업용 건물에 투자 하는 리츠 (Reits) 기업입니다.

 

출처 - 2020 EPR 1분기 10-Q

 

가장 최근에 발간된 2020년 1분기 검토 보고서 (10-Q) 를 보아도 알 수 있듯이
가장 높은 퍼센트로 투자 되어 있는 것이 영화관과 엔터테인먼트에 산업 입니다.

 

Regal, AMC 는 미국에서 한국의 메가박스나 CGV 처럼
많은 영화관을 가지고 있는 멀티플렉스 영화관 브랜드고
Topgolf 는 미니 골프장을 통해 그 안에서 사람들과 시간을 보내고
체험을 즐길 수 있는 엔터테인먼트 브랜드입니다. 

 

 

출처 - topgolf.com

 

그러나 코로나 사태로 많은 업종들이 타격을 입었고 
부동산 관련 기업들도 그 중 하나에 속했습니다.

 

리츠의 근본적인 수익이 건물을 빌려주고 받는 월세인데 
그 세입자들이 코로나 사태로 인하여 직접 타격을 입었으니 
계약은 했지만 월세를 낼 형편이 안 되는 경우가 발생했기 때문입니다. 

 

디즈니 조차 코로나 사태로 인해 전세계 테마파크를 닫았으니
영화, 엔터네인먼트 산업들도 많은 타격을 받았다는 것은 당연할 것 같습니다.

 

당연히,

이런 산업에 건물을 제공하고 월세를 받는
리츠 회사도 연쇄적으로 어려워졌습니다. 

 

 

출처 - 2020 EPR 1분기 10-Q

 

기본적으로 리츠 (Reits) 종목에 투자하는 분들은 배당을 보고 투자 하시는데 
당장 현금 흐름이 줄어든 회사의 상황을 보고 
코로나 사태로 회사 주가가 반토막이 아니라 1/3 토막이 난 곳도 많았습니다.

 

대표적인 예가 바로 EPR 이었고, 월배당을 주는 회사였는데 
엎친데 덮친격으로 5월 중순 배당을 끝으로 배당컷을 발표했습니다.

어려운 시기에 그나마 배당을 보며 기다렸던 투자자들에게 
배당컷의 소식은 더 크게 와닿았고 이 날에만 10퍼센트 이상 주가가 빠졌습니다. 

 

 

출처 - dividend.com

 

리츠 (Reits) 주는 기본적으로 다른 주식에 비해서 배당이 많습니다.

 

실제 건물을 가지고 있지 않아도 
월세를 받는 듯한 느낌으로 배당을 주기 때문에 
이 배당에 대한 의구심이 들기 시작하면 
주가는 많은 조정을 받는 것 같습니다. 

 

많은 커뮤니티와 유투브에 
EPR 관련 기사나 동영상들이 꽤 올라왔던 것으로 기억 하는데 
배당컷으로 인해 가지고 있던 주식을 전량 매도 하신 분들도 꽤 있으셨습니다.

 

 

EPR 손익계산서 (출처 - finance.yahoo.com)

 

 

하지만, 
미국 경기부양 정책과 EPR 회사 자체의 재무구조는 탄탄했던 편으로 알려졌기 때문에 
V 자 반등으로 최근 몇 주 동안 빠르게 주가가 회복하는 모습입니다.

 

아직 코로나 이전의 주가로 회복되기에는 시간이 조금더 필요할 것 같지만 
최근 몇 주동안의 반등의 속도로만 본다면 
원래 가격으로 돌아가는데에도 얼마 남지 않아 보입니다. 

 

회사가 기본적으로 탄탄한 재무구조를 가지고 왔었고
오히려 안 좋아진 경기에 싼 가격에 부동산 매물이 나오면 사려고

배당컷이라는 방법으로 현금 보유를 하려고 했던 것은 아닐까 생각도 해봅니다. 

 

지금 반등속도와 사회적 거리가 잘 유지된다면
코로나 바이러스로 직접적인 타격을 입었던 산업들이
생각보다 빠르게 회복을 할 것 같습니다.

 

조금더 지켜 보아야 하지만
만약 이번달이나 혹은 다음달 코로나 이전의 원래 배당을 지급 할 수 있다면
결과론적으로 봤을 땐 리츠 (Reits) 산업에 반토막 혹은 1/3 토막이 난 주식을 매수 했던 분들께
배당 보다 더 큰 시세차익을 가져다 줄 수도 있을 것 같습니다. 

 

리츠 (Reits) 도 건물을 빌려주는 세부 브랜드나 업종에 따라
많이 떨어진 곳도 있고 덜 타격을 입은 곳도 있습니다.

 

아직 주가 회복이 안된 곳도 많은데
그 리츠 회사가 어떤 향후 회복 가능성을 두고 어떻게 코로나 사태를 이겨내는지에 따라
해당 리츠 (Reits) 의 투자 방향을 결정하시면 좋을 것 같습니다.